매장·오피스 공정
공사 도중에 시공사가 사라지는 일은 흔치 않다고 생각하실 수 있지만, 인도네시아 현장에서는 생각보다 자주 벌어지는 리스크입니다. 보통은 한 업체가 여러 현장을 동시에 맡고 있다가 자금 흐름이 꼬이면서, 공정이 덜 급한 현장부터 인력을 빼기 시작하고, 결국 연락 자체가 끊기는 패턴으로 이어집니다.
기성금을 이미 상당 부분 지급한 상태였다면
문제는 이런 상황이 공정 초반이 아니라 중반 이후에 자주 터진다는 점입니다. 기성금을 공정률에 맞춰 이미 상당 부분 지급한 상태에서 시공사가 사라지면, 남은 공정을 책임질 곳이 없어진 채로 현장만 덩그러니 남습니다. 도면과 자재 발주 내역, 지금까지의 작업 기록을 처음부터 다시 파악해야 하는 팀이 투입돼야 하는데, 이 파악 작업 자체에만 상당한 시간이 들어갑니다.
새 팀이 현장을 이어받을 때 확인하는 것들
KWANG이 이런 현장을 이어받을 때 가장 먼저 하는 일은 기존 시공 범위를 실측으로 재확인하는 것입니다. 도면상 완료로 표시된 공정이 실제로도 완료됐는지, 매립 배관이나 전기 작업처럼 눈에 안 보이는 부분은 사진·영수증 기록이 남아 있는지부터 대조합니다. 이 기록이 없으면 “어디까지 끝났는지”를 두고 기존 시공사와 다시 다퉈야 하는 상황이 생기기 때문입니다.
기성금 지급 구조, 이렇게 나누면 리스크가 줄어듭니다
1. 착공금은 전체 공사비의 20~30% 선으로 제한하고, 나머지는 공정률에 연동합니다.
2. 중간 기성금은 “몇 %를 완료했다”는 주장이 아니라, 실측·사진으로 검증된 공정률 기준으로 지급합니다.
3. 전기·배관처럼 마감 후 안 보이는 공정은 마감 전 검수 사진을 기성 지급의 조건으로 넣습니다.
4. 잔금(준공금)은 준공 점검을 통과한 뒤 지급하는 것을 원칙으로 계약서에 명시합니다.
시공사 리스크를 줄이는 계약·기성금 구조, KWANG과 상담하면서 직접 설계해드립니다.